Hur fungerar en bostadsrättsförening? 

En av grundtankarna med en bostadsrättsförening är att alla kan vara med och  påverka verksamheten. Som innehavare av en bostadsrätt äger du en andel i föreningen. Det är bara du och dina grannar som bestämmer över verksamheten – förutom vad som följer av stadgarna och olika lagar. En bostadsrättsförening har till ändamål att tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen. Det är således en viktig uppgift för styrelsen att se till att våra gemensamma tillgångar sköts och underhålls. I en bostadsrättsförening är det aldrig någon annan som betalar – det är alltid vi som föreningsmedlemmar som måste stå för alla kostnader. 

Det löpande arbetet i föreningen sköts av en styrelse. Dess uppgift är att förvalta fastigheten, se till att alla kostnader blir betalda, se till att årsavgifter betalas in till föreningen och i rätt tid, se till att fastigheten underhålls samt svarar för att allt som åligger föreningen som fastighetsägare blir utfört. Till hjälp med administrationen anlitar styrelsen Fastighetsägarna i Stockholm AB.

Styrelsen har också handlat upp tekniskt underhåll av fastigheten (elsystem, värmesystem mm), trappstädning samt snöröjning av tak av olika entreprenörer. I avgiften ingår också värme, vatten, sophämtning och bredband.

Styrelsen väljs vid den årliga föreningsstämman dit alla medlemmar kallas. Alla i styrelsen är också medlemmar i föreningen.

Föreningsstämman är ett tillfälle för medlemmarna att samlas och gå igenom verksamheten. Stämman skall hållas varje år och äga rum före juni månads utgång. Vid stämman presenteras föregående års bokslut och förvaltningsberättelse. Stämman tar ställning till om styrelsen skall beviljas ansvarsfrihet för sin förvaltning av föreningen. Till stämman kan föreningsmedlemmarna lämna in motioner som rör verksamheten. Stämman utser också en revisor som på föreningens uppdrag granskar hur styrelsen skött sitt uppdrag.

Vid behov kan extrastämma inkallas.

Vilka rättigheter och skyldigheter har jag?

 Att inreda och bo i en bostadsrätt innebär såväl rättigheter och skyldigheter. I lägenheten får du måla, tapetsera och utföra mindre ombyggnader. Som boende har du således stor frihet att avgöra hur du vill utforma lägenheten. Som mindre ombyggnad räknas dock inte ingrepp i bärande konstruktioner, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, vatten, elektricitet, gas och ventilationskanaler eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Kontakta styrelsen vid ombyggnation för godkännande. Se också dokumentet ’Information om vad som gäller vid väsentlig förändring av lägenhet’. 

Du har som sagt också skyldigheter. Du får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda – det vill säga att bo i. Du skall på egen bekostnad hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Du ansvarar således för allt inre underhåll av lägenheten såsom golv, väggar, tak, glas och bågar i lägenhetens fönster, innerdörrar och ytterdörrar samt kakel, sanitetsporslin och köksinredning. Till lägenheten räknas även balkong, förråd och dylikt om sådant ingår i upplåtelsen.

Underhållsansvaret regleras i sin helhet av bestämmelserna i 7 kap 2§, 4§ och 12§ bostadsrättslagen med de förtydliganden och avvikelser som anges i underhållsparagrafen i föreningens stadgar.

Den som för föreningens räkning sköter det tekniska underhållet i fastigheten kan hjälpa till med sådana arbeten men kommer då att debitera dig för arbete och material. Fastighetsskötarens namn och telefonnummer hittar du på anslagstavlan i entrén. Bostadsrättsinnehavaren får naturligtvis ge hantverkare med certifikat i uppdrag att utföra de åtgärder som han/hon ansvarar för och bekosta åtgärderna.

Ansvaret för skötseln i övrigt, det så kallade yttre underhållet, ligger på föreningen och bekostas av föreningen genom de årsavgifter du betalar till föreningen. Varje år avsätts det ur dessa avgifter medel till en reparationsfond för dessa yttre reparationer. Se sammanställning.

Om du vill hyra ut din lägenhet i andra hand måste du först inhämta styrelsens medgivande.

Du är också skyldig att följa föreskrifter som finns i föreningens stadgar och ordningsregler om buller och andra störningar, sopsortering etc. Vid allvarliga förseelser kan en nyttjanderätt bli förverkad. Föreningen blir då berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Styrelsen är enligt lag skyldig att underrätta Socialnämnden i kommunen innan en uppsägning får verkställas på grund av störningar eller utebliven betalning av årsavgiften. föreningen blir då berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning.

Försäkringar

Föreningen håller fastigheten fullförsäkrad. Utöver detta bör du själv ha en hemförsäkring som skyddar dig vid stöld, brand, vattenskada etc. Du bör teckna en hemförsäkring avsedd för boende i bostadsrätt eller ha en tilläggsförsäkring (så kallat bostadsrättstillägg) som skyddar vid skador som normalt inte täcks av din hemförsäkring.

Att köpa och sälja en bostadsrätt

När du köpte lägenheten av den tidigare ägaren blev du antagen som medlem i föreningen. Kravet på medlemskap finns inskrivet i bostadsrättslagen och i föreningens stadgar. I stadgarna finns utförligt beskrivet vilka förpliktelser som åligger den som innehar en bostadsrätt. Den medlem som åsidosätter grundläggande krav kan till och med bli uppsagd till avflyttning. Den som innehar en bostadsrätt har också rätt att pantsätta bostadsrätten som säkerhet för belåningen. Panträtten uppkommer genom att föreningens styrelse underrättas om att pantsättning sker. Vanligtvis sker detta genom att finansiären skickar en av bostadrättsinnehavaren undertecknad pantförskrivning till styrelsen.

Föreningen tar ut en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift av köparen för sitt merarbete.